O Senado aprovou projeto de lei que altera o Código Civil para dar aos condomínios edilícios o direito de adquirir a qualidade de pessoa jurídica. "Condomínio edilício" é o nome legal dos condomínios, sejam de casas ou apartamentos, que tenham ao mesmo tempo área privativa do morador e áreas comuns compartilhadas com os demais proprietários de unidades. O PL 3.461/2019, do senador Fernando Bezerra Coelho (MDB-PE), segue agora para análise da Câmara dos Deputados.
Ao apresentar o projeto, o senador lembrou que atualmente, a partir do registro, o condomínio já adquire diversas obrigações legais, como o cadastro na Receita Federal a fim de obter o CNPJ, o dever de recolher contribuições sociais e preencher livros fiscais, por exemplo. Além disso, pode entrar com ação na Justiça representado pelo seu administrador ou síndico, mas ainda não tem o reconhecimento de personalidade jurídica.
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Pelo texto, a transformação em pessoa jurídica ocorrerá quando o condomínio registrar, em Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o documento da criação, a convenção e a ata da decisão pela constituição da pessoa jurídica, com o voto favorável dos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
A intenção é resolver problemas burocráticos que alguns condomínios têm enfrentado. Apesar de concordar que há uma lacuna na lei, o líder do PT, senador Paulo Rocha (PT-PA), disse que a solução encontrada pelo projeto é muito mais política do que jurídica. Ele votou a favor do texto, mas alertou para possíveis problemas futuros, especialmente na questão patrimonial.
"Não há, na lei brasileira, um regime jurídico totalmente adequado para enquadrar os condomínios e o projeto faz uma escolha que considero adequada, já que o regime das pessoas jurídicas é o que mais se aproxima da realidade dessas entidades sui generis. Certamente irão aparecer novos problemas no futuro em razão dessa escolha", afirma o senador, ao sugerir aperfeiçoamentos durante a análise na Câmara dos Deputados.
A proposição altera também a Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015, de 1975), para determinar a possibilidade de registro do ato, da convenção do condomínio, e da ata com a decisão pela constituição da pessoa jurídica no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas.
O texto foi aprovado com uma emenda apresentada pelo senador Veneziano Vital do Rêgo (MDB-PB). De acordo com o novo artigo inserido no texto, os valores cobrados para inscrição do condomínio no Registro Civil de Pessoas Jurídicas não podem tornar impeditiva a inscrição de condomínios formados por pessoas de menor poder aquisitivo.
Muito embora, a partir do registro, o condomínio já tenha algumas obrigações como inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e preenchimento de livros fiscais, a personalidade jurídica irá conferir outras possibilidades de atuação.
A advogada Fernanda Harumi Fukuda, especialista em direito imobiliário do escritório Natal & Manssur, explica que ao adquirir a qualidade de pessoa jurídica, o condomínio amplia suas ações. "Muito embora a doutrina e a jurisprudência recentes admitam que o condomínio adquira bens em hipóteses especiais, ele poderá comprar uma unidade ou um imóvel para suprir a questão de vagas de garagem ou a expansão de áreas de lazer, por exemplo, ou ainda, adjudicar unidades autônomas de condôminos inadimplentes", disse a advogada.
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Fernanda lembra que, se aprovada, a proposta também vai alterar a Lei dos Registros Públicos para prever a possibilidade de registro da convenção do condomínio e da ata com a decisão pela constituição da pessoa jurídica no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas. "Isso permitirá que o condomínio, em especial os de grande porte, possam atuar com mais liberdade no mundo jurídico".
Para os moradores e proprietários de condomínios que venham a constituir personalidade jurídica, poderá haver benefícios futuros. "Um condomínio residencial pode adquirir ou adjudicar um imóvel para aumento da área comum, ou um edifício comercial pode aumentar o espaço destinado ao restaurante e, consequentemente, aumentar a receita do condomínio", conclui. Com informações da Agência Senado de Notícias.
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