O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é popularmente conhecido como a “inflação do aluguel”, pois há 30 anos corrige a maioria dos contratos de locação residencial e comercial. Porém, no último ano o índice vem causando preocupação e espanto nos locatários e inquilinos devido a altas seguidas.
Segundo a Fundação Getúlio Vargas, em março de 2021 o IGP-M subiu 2,94%, acumulando uma alta de 8,26% no ano e de 31,10% em 12 meses. Em março de 2020, o índice havia subido 1,24% e acumulava alta de 6,81% em 12 meses.
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Para ficar mais claro, um contrato de locação assinado em abril 2020, por exemplo, no valor de R$ 5.000,00, seria reajustado em abril de 2021 para R$ 6.555,50.
Em um período de incertezas, com uma pandemia, uma taxa de desemprego que em 2020 foi de 13,5% segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) - em março o número de brasileiros desempregados atingiu o patamar de 14,4 milhões, com o comércio que vem trabalhando há mais de um ano de forma sazonal, resultando em uma queda drástica do seu faturamento, como arcar com o reajuste do aluguel nesse patamar, tão acima da inflação?
Diante desse cenário de incertezas, algumas alternativas foram criadas e muitos locatários foram à luta e entraram em acordo com seus locadores, outros recorreram às vias judiciais e, por fim, surgiu um projeto de Lei para regulamentar essa questão.
Em recente decisão, um lojista conseguiu uma tutela antecipada para alteração do índice de IGP-M para o IPCA no contrato de locação de um restaurante situado no interior de um shopping. Na decisão, a magistrada considerou as dificuldades dos lojistas em razão da pandemia, visto ser a pandemia motivo imprevisível.
Há também em tramitação na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 1026/21, do Deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), que determina que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do país, o IPCA.
Existe um levante para que ocorra a alteração do índice, pois não faz sentido em um cenário onde a Selic está a 3,50%, inflação a 3%, reajustar os aluguéis em mais de 31%.
Mas fica a questão: leis criadas em momentos de crise são realmente a melhor solução? A alteração de um índice por outro resolve o problema?
Não! Definitivamente não resolveria o problema. Abaixo, mostramos gráfico com o comparativo do IGP-M e IPCA dos últimos 10 anos (dezembro/2010 a dezembro/2020). O IGP-M começou a descasar do IPCA em 2018, mas somente em 2020 alcançou patamares astronômicos. No entanto, durante 30 anos ele serviu como índice para reajustar os contratos de locação.
Outro ponto importante a destacar é que uma eventual alteração de índice só seria sentida daqui a 12 meses e, nesse caso, como ficaria o reajuste já acumulado, como se resolve o problema que já existe?
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Nesse cenário de imprevistos o melhor caminho não é alterar a lei e estabelecer a troca do índice para os contratos de locação. O caminho menos oneroso para as partes, locador e locatário, seria ambos negociarem um acordo, reduzindo assim o acumulado da correção do período e, em contrapartida, o locador teria como benefício a redução do seu Imposto de Renda.
*Daniele Akamine é sócia da Akamines Advogados e especialista em mercado imobiliário.
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