O contrato de sale lease back - SLB é oportunidade ainda pouco explorada no Brasil, mas cujo crescimento em número de instrumentos firmados é previsto por parte significativa dos economistas. Explicamos.
O mercado em geral trabalha com ativos diversificados e significativamente voltados para as necessidades de cada atividade econômica. A especialização das funções de cada ativo nos faz questionar a conveniência da manutenção de bens imóveis junto ao patrimônio de organizações que não se dedicam ao mercado imobiliário.
Nesse sentido, a operação de venda e depois de locação do mesmo imóvel de volta para o antigo proprietário pode auxiliar as empresas a investir na sua atividade fim sem estarem sujeitas à incidência de consideráveis taxas de juros bancários.
O contrato de sale lease back - SLB é uma forma de arrendamento mercantil, também denominada “leasing de retorno”. Trata-se de uma espécie de contrato em que a empresa aliena um ativo operacional – normalmente um imóvel – e logo após firma contrato de locação para manter a sua posse. Assim agindo, a organização obtém recursos valiosos para o negócio – sua atividade fim – e ainda continua a utilizar o bem.
Não se trata de um empréstimo nem de oferecimento do imóvel em garantia, pois a vendedora, em princípio, não comprará de volta o bem negociado; apenas pagará aluguel pela sua utilização ao longo do período acertado. Com isso, o capital reinvestido no negócio será mais barato.
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Na maioria das vezes, os contratos de sale lease back são firmados entre empresas proprietárias de imóveis, que se espera estejam solidamente organizadas e estruturadas – embora em princípio não atuantes no ramo imobiliário – e fundos de investimento imobiliário, cujo interesse está exatamente na solidez da organização e do desempenho da atividade fim da empresa alienante/locatária.
Por se tratar o mercado financeiro de uma seara bastante controlada da atividade econômica, os contratos de SLB são precedidos de criteriosas pesquisas, due diligences de integridade, a respeito, tanto da situação documental e registral do imóvel quanto da saúde da empresa locatária, realidade esta que realça a importância da qualidade e da atenção dos profissionais que se dedicarão a esta análise de riscos.
Em um momento em que as taxas de juros estão em alta no cenário interno, gerando retenção de valores junto às instituições financeiras, assim como o reinvestimento em Fundos de Investimento Imobiliário – FII passa a ser receber nova atenção, a procura das entidades gestoras dos FII por organizações indiscutivelmente sólidas e que possuam ativos imobiliários atrativos é grande.
A segurança é a chave para o funcionamento das operações, mas a certeza de que as empresas proprietárias, futuras locadoras, possuem as características organizações desejadas para efetivamente cumprirem suas obrigações, bem como de que os seus imóveis e contratos de locação também atingem o patamar de segurança e previsibilidade necessário aos acionistas dos FII é objetivo que só pode ser atingido por meio de eficazes análises, tanto prévias quanto atuais, de integridade e de riscos.
Cada vez mais imprescindível, portanto, tem se tornado o trabalho dos profissionais que instrumentalizam, especialmente por meio de análises de integridade e de riscos, as operações de sale lease back.
*Eduardo de Avelar Lamy e Anna Carolina Faraco Lamy são, respectivamente, sócio e advogada do escritório Lamy & Faraco Lamy Advogados.
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