A pandemia trouxe uma série de mudanças nas nossas relações sociais. Nesse sentido, as pessoas tiveram que se adaptar a um modo de vida diferente. Isso ocorreu por diversos motivos, sendo o principal deles, o fato de as pessoas terem que viver guardando certo distanciamento social.
A partir disso, muitas instâncias da vida passaram a ser mediadas à distância. Exemplo disso, é a realização de diversas operações que anteriormente eram feitas de forma presencial, e que passaram a serem feitas de forma remota. É o caso da realização de assembleias condominiais em ambiente virtual e dos atos notariais eletrônicos.
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O meio notarial viveu momentos de grande incerteza logo após o decreto de estado de emergência em razão da pandemia pois, se por um lado é sabido que os atos notariais são essenciais à sociedade e que a realização de escrituras não poderia ser interrompida, por outro lado viu-se a necessidade disponibilizar um meio para que tais atos pudessem ser realizados sem colocar em risco todos os envolvidos.
Então, em muito boa ora, foi editado pelo Conselho Nacional de Justiça, em 26 de maio de 2020, o Provimento 100 e desde então os cartórios de notas estão aptos a lavrar escrituras, inclusive de compra e venda de imóvel, por meio eletrônico.
Mas será mesmo que é seguro realizar um ato tão solene por meio eletrônico?
Bom, o próprio provimento instituiu diversas regras para trazer maior segurança jurídica para o ato, sendo as principais:
Realização de videoconferência notarial para captação do consentimento das partes sobre os termos do ato jurídico;
- Concordância expressada pelas com os termos do ato;
- Assinatura digital pelas partes, exclusivamente através do e-Notariado;
- Assinatura do Notário com a utilização de certificado digital ICP-Brasil, e;
- Uso de formatos de documentos de longa duração com assinatura digital.
É possível afirmar que a possibilidade de vendedor e comprador poderem optar por assinar a escritura de venda e compra de imóvel por meio remoto e eletrônico, cada um em sua casa, é um enorme benefício, não só para evitar a aglomeração, mas também para os casos em que a distância é um dificultador.
Não se desconhece aqueles que criticam e desconfiam da tecnologia. Afirma-se que a assinatura por meio remoto dificulta ao Tabelião conferir de modo cabal se a parte estaria sendo coagida a assinar o documento, por uma pessoa por detrás das câmeras. Também há aqueles que afirmam que os problemas técnicos podem conferir enormes dificuldades na lavratura da escritura por meio eletrônico.
E não é só. Com o avanço da tecnologia torna-se também possível realizar de forma remota visitas ao imóvel, por meio de videoconferência. Atualmente também já se mostra possível, em regra, a emissão de todas as certidões do imóvel e do vendedor, para análise da segurança jurídica do negócio.
Importante frisar que a realização do negócio por meio de escritura eletrônica de venda e compra não isenta o comprador da necessidade de realizar cuidadoso levantamento e análise de todas as certidões em nome do vendedor e até mesmo de proprietários anteriores.
Referidas certidões são essenciais para verificação da existência de credores que possam, no futuro, alegar que o vendedor se desfez de seu bem para evitar o pagamento do débito e pedir a declaração da ineficácia do negócio; são as chamadas fraudes contra credores e fraudes à execução.
Em conclusão, a assinatura eletrônica de escritura pública de venda e compra de imóvel é prática que veio para ficar. Não há dúvidas que ela traz agilidade e praticidade a todas as partes, tornado possível que todo o negócio seja iniciado e finalizado de forma remota.
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Desta feita, vale a ressalva para que as partes estejam sempre acompanhadas por advogados de sua confiança, profissionais habilitados para dizer, no caso específico, sobre a segurança da aquisição por meio da análise de toda a documentação pertinente, bem como sobre a viabilidade de o negócio ser realizado por meio de escritura eletrônica e não por meio do formato tradicional.
Tomando os cuidados necessários, a tecnologia só traz benefícios. Nesse caso, comprador e vendedor podem ficar tranquilos. Esse é um formato que veio para ficar e que está agilizando e facilitando o processo de compra e venda de um imóvel, não importando onde estão localizadas as partes envolvidas.
*Luís Fernando Teixeira de Andrade é sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário.
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