As inovações da Lei 13.986 para o agronegócio brasileiro

Iniciativas legislativas dinamizam ainda mais o setor do agronegócio brasileiro, fomentado o acesso ao crédito e conferindo maior segurança jurídica ao financiamento/Pixabay
Iniciativas legislativas dinamizam ainda mais o setor do agronegócio brasileiro, fomentado o acesso ao crédito e conferindo maior segurança jurídica ao financiamento/Pixabay
Lei traz a possibilidade de alienação fiduciária em garantia de imóvel rural em favor de credor estrangeiro, a instituição do patrimônio rural em afetação e a instituição de Cédula Imobiliária Rural.
Fecha de publicación: 17/12/2020

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A Lei nº 13.986, publicada em 7 de abril de 2020, traz novos instrumentos jurídicos para a ampliação da oferta de crédito privado para o setor produtivo rural brasileiro. A Lei é oriunda da Medida Provisória nº 897, formulada pelo Ministério da Economia e que ficou conhecida como a “MP do Agro”, apresentada ao Congresso em outubro de 2019.

Dentre diversas alterações introduzidas pela Lei no mercado de títulos de crédito e valores mobiliários utilizados tanto no setor agrário quanto no mercado de capitais em geral, as principais novidades trazidas pela Lei são: a possibilidade de constituição de alienação fiduciária em garantia de imóvel rural em favor de credor estrangeiro, a instituição do patrimônio rural em afetação e a instituição de Cédula Imobiliária Rural.

Outra questão é a constituição de garantias reais sobre imóvel rural, acordo de vontade em pagamento ou outras formas de liquidação de transação em favor de credor estrangeiro. A nova Lei trouxe importante alteração à Lei nº 5.709/1971, que originalmente restringe a aquisição e o arrendamento de imóveis rurais por pessoas (físicas ou jurídicas) estrangeiras, extensível a empresas brasileiras sob controle estrangeiro, conforme a interpretação vigente.

A esse respeito, foi feita uma alteração da Lei nº 5.709/1971, para deixar claro que as restrições não se aplicam:

  • Às hipóteses de constituição de garantia real, inclusive a transmissão da propriedade fiduciária em favor de pessoa jurídica, nacional ou estrangeira;
  • Aos casos de recebimento de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica, nacional ou estrangeira, ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior, por meio de realização de garantia real, de acordo de vontade em pagamento ou de qualquer outra forma.

No caso de patrimônio rural em afetação, adaptando conceito originalmente aplicável tão somente às incorporações imobiliárias, a nova Lei cria um patrimônio de afetação sobre os imóveis rurais, pelo qual o terreno, as acessões e as benfeitorias nele fixadas, exceto as lavouras, os bens móveis e os semoventes, ficam segregados do restante do patrimônio do produtor rural a fim de garantir operações de financiamento realizados por meio da Cédula Imobiliária Rural (CIR) ou da Cédula de Produto Rural (CPR).

O patrimônio rural em afetação deve ser constituído por solicitação do proprietário por meio de registro no cartório de registro de imóveis sendo que o art. 12 da Lei estabelece os documentos que deverão instruir o requerimento.

Os bens e os direitos integrantes do patrimônio rural em afetação não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios rurais em afetação por ele constituídos, desde que vinculado o patrimônio rural em afetação a CIR ou a CPR e na medida das garantias expressas na CIR ou na CPR a ele vinculadas.

Nenhuma garantia real, exceto por emissão de CIR ou de CPR, poderá ser constituída sobre o patrimônio rural em afetação.

A Lei ainda determina que, enquanto estiver sujeito ao regime de afetação, o imóvel rural não poderá ser, total ou parcialmente, objeto de compra e venda, doação, parcelamento ou qualquer outro ato translativo de propriedade por iniciativa do proprietário, bem como não poderá ser utilizado para realizar ou garantir o cumprimento de qualquer outra obrigação assumida pelo proprietário estranha àquela a qual esteja vinculado.

Acrescenta a Lei que o imóvel rural sujeito a tal regime é impenhorável e não poderá ser objeto de constrição judicial, não sendo atingido pelos efeitos da decretação de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário de imóvel rural e nem integram a massa concursal, salvo no caso de obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais do proprietário rural.

A nova Lei também cria um novo título de crédito - a Cédula Imobiliária Rural (CIR) -  transferível e de livre negociação, representativo de uma promessa de pagamento em  dinheiro, decorrente de operação de crédito de qualquer modalidade, e da obrigação de entregar ao credor o imóvel rural (ou fração deste imóvel vinculada ao patrimônio de afetação, conforme explicado acima) que serve de garantia à operação.

Vencida a CIR e não liquidado o crédito por ela representado, o credor poderá exercer de imediato o direito à transferência, para sua titularidade, do registro da propriedade da área rural que constitui o patrimônio rural em afetação, ou de sua fração, vinculado à CIR no cartório de registro de imóveis correspondente, aplicando-se no que couber o disposto nos arts. 26 e 27 da Lei 9514/97 que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. Contudo, após o segundo leilão, caso ainda haja dívida remanescente, o detentor da CIR poderá cobrar a diferença na qualidade de credor quirografário.

Iniciativas legislativas como essa tentam dinamizar ainda mais o setor do agronegócio brasileiro, fomentado o acesso ao crédito e conferindo maior segurança jurídica ao financiamento do agronegócio.

*Cristiana Moreira é sócia da área de negócios imobiliários no BMA Advogados.

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