Condomínios podem vetar uso de imóveis para Airbnb

Advogados especialistas no assunto entendem que a decisão ainda não deve ser aplicada para todos os casos no país/Pixabay
Advogados especialistas no assunto entendem que a decisão ainda não deve ser aplicada para todos os casos no país/Pixabay
Decisão da Quarta Turma do Tribunal sobre um caso de Porto Alegre pode servir de jurisprudência para outros condomínios no país.
Fecha de publicación: 20/04/2021
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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira (20) que um condomínio de Porto Alegre pode impedir a dona de um apartamento de alugar o imóvel pelo site Airbnb, hospedagem remunerada por curta duração de tempo – um tipo de contrato ainda não regulado por legislação.

A decisão local abre precedente e jurisdição para que outros tribunais brasileiros tomem decisões parecidas, impedindo na prática o Airbnb e outros aplicativos do tipo de atuarem no país.


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De acordo com a decisão do STJ, caso a convenção do condomínio tenha a previsão de uso residencial das unidades os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. Mas a convenção do condomínio também pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o STJ, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida em hotéis, por exemplo, e que têm regulamentações previstas em lei.

Nesses casos, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

No julgamento desta terça-feira os ministros mantiveram a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que proibiu proprietários de oferecer os imóveis para locação pelo Airbnb, porque a prática seria atividade comercial e de hospedagem.

O caso começou a ser julgado em 2019 depois que a justiça local proibiu uma proprietária de alugar o imóvel pelo Airbnb por violar a convenção do condomínio.

A proprietária recorreu da decisão do Rio Grande do Sul ao STJ, com o argumento de que o tipo de locação não tiraria a caracterização residencial do condomínio. O Airbnb pediu ao Tribunal para participar do julgamento e usou o argumento de que não permitir esse tipo de contrato via aplicativo é algo ilegal.

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, os condomínios não poderiam proibir as locações por meio de plataformas digitais porque essa modalidade não seria de hospedagem, mas de locação residencial por curta temporada.  

Segundo o ministro, que foi voto vencido durante o julgamento, o condomínio poderia adotar mecanismos para garantir a segurança, como o cadastramento de pessoas na portaria, mas não seria possível impedir a atividade de locação pelos proprietários. 

O entendimento seguido por outros ministros da Quarta Turma foi parecido com o do ministro Raul Araújo. "Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas", analisou o ministro.

Análise dos especialistas

Advogados especialistas no assunto entendem que a decisão ainda não deve ser aplicada para todos os casos no país.

Para o advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, coordenador do departamento de direito imobiliário do BNZ Advogados, a decisão é polêmica, principalmente se analisado o fato de que no voto vencedor do ministro Raul Araújo um imóvel residencial seria aquele não caracterizado pela eventualidade e transitoriedade. “Este argumento colide, de certa forma, com a definição de locação por temporada prevista na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)”, diz.

Segundo ele, apesar do resultado, fica claro que o entendimento ainda não é definitivo e de abrangência ilimitada a todo caso parecido. “De toda maneira, não restam dúvidas de que as locações via Airbnb são reflexos de uma economia moderna e que a necessidade de haver pronunciamento judicial sobre o tema demonstra uma inércia legislativa. A comparação, inclusive, feita pelo ministro relator (voto vencido) com o Uber me parece muito feliz”, avalia.

Além disso, diz o especialista, “fica reforçada a necessidade de adequação das convenções condominiais com o fim de tornar mais objetivos os critérios sobre o tema, pacificando ao máximo a vida condominial”.

Juliana Filareto, advogada especializada em direito imobiliário e consumidor do WZ Advogados, diz que a decisão é importante porque definiu ser lícito o segmento de hospedagem por intermédio de novos modelos de negócios, como o caso do Arbnb, incentivando a inovação, livre concorrência e, por consequência, custos mais atraentes aos consumidores.

“Como destacou o ministro Luiz Felipe Salomão no julgamento, é impactante a quantidade de negócios que envolvem essas plataformas digitais, acrescentando bilhões ao PIB brasileiro, de forma que tal atividade gera um impacto relevante para estruturação da nossa economia. Porém, no entendimento majoritário da Quarta Turma, essa modalidade não se enquadra como locação típica ou por temporada, tendo evidentemente caráter comercial, de forma que não pode ser exercida em condomínios que, em sua convenção, estipulam a natureza estritamente residencial do edifício”, explica.

Segundo a advogada, a questão ainda depende de regulação pelo legislador de forma a tipificar qual seria a natureza dos serviços oferecidos por aplicativos ou plataformas de intermediação e sua extensão. “Mas com essa decisão fica mais claro que caberá ao condomínio, por convenção, estabelecer a destinação residencial ou comercial do edifício, abrindo a possibilidade de que negócios como o Arbnb possam se desenvolver”, avalia.

Segundo o advogado Wilson Sales Belchior, sócio de RMS Advogados, deve ser feita a distinção entre a intermediação de serviços que é realizada por empresa de economia compartilhada através da internet e o tratamento jurídico conferido aos contratos de locação por temporada e hospedagem.


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"É indispensável, nesse contexto, considerar as particularidades da relação estabelecida por meio da plataforma, o exercício do direito de propriedade e as normas da Convenção do Condomínio. Isso porque este é um tema que ainda provocará judicialização de conflitos até que ocorra a regulamentação dos serviços que surgem a partir das novas tecnologias", afirma.

Para Alexandre Ricco, especialista em direito condominial e sócio do Menezes & Ricco Advogados, embora exista a questão do direito de propriedade, o interesse coletivo sobressai neste caso. “Se revela um bem jurídico a ser salvaguardado, especialmente quando a convenção condominial  trata do tema com especificidade, impedindo a oferta de imóveis para a hospedagem remunerada, que embora não seja uma situação ilegal, não encontra amparo nos conceitos legais de morada habitual ou domicilio, situações previstas e regulamentadas na lei de locações, o que pela alta rotatividade e natural ausência de meios instrumentários contratuais, haja vista ordinariamente se tratar de um acesso via aplicativo ou tecnologia do gênero, acaba por trazer um conceito de insegurança para a coletividade condominial”, avalia.

“Nestes casos a convenção faz lei entre as partes, coma aderência de todos os proprietários e condôminos, sendo de rigor sua aplicação, estando correta a decisão da Corte".

Jorge Cesa, sócio do escritório Souto Correa, acredita que esse é o primeiro caso de vários que ainda devem chegar ao STJ. “O julgamento de hoje não significa que temos um julgamento definitivo. É apenas o início. O STJ tem duas turmas que tratam deste assunto – a Terceira e Quarta Turmas. Hoje tivemos o posicionamento da Quarta Turma, mas a Terceira ainda não se manifestou sobre o assunto”, explica.

O advogado também avalia que a decisão tenha força vinculativa para todo mundo.  “A decisão se baseou em um caso que tem muitas particularidades. Ele é diferente da maioria dos casos de alugueis via Airbnb. No caso julgado hoje, a locadora dividiu o apartamento em vários quartinhos, transformando-o em uma espécie de ´pensão´. Não temos um caso que é modelar aqui. A decisão de hoje se voltou a um caso muito particular e diferente do padrão e, além disso, é de apenas de uma turma do STJ. O tema, portanto, está longe de ser definitivamente decidido”.  

Leia a íntegra da decisão aqui.

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